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Beleihung von Grundstücken und bestehendem Eigentum

Bei der Darlehensvergabe im Rahmen der Bau- und Immobilienfinanzierung findet in der Mehrzahl der Fälle eine Besicherung über die Eintragung eines Grundpfandrechtes statt. Abhängig vom gewählten Darlehensgeber wird hierbei eine Hypothek oder eine Grundschuld eingetragen. Eine grundlegende Voraussetzung für die Vergabe von einem Darlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung ist daher das Vorhandensein eines geeigneten Beleihungsobjektes. Von dem zur Verfügung stehenden Beleihungsobjekt wird der sogenannte Beleihungswert ermittelt. Dieser wiederum ist dann ausschlaggebend für die vom Darlehensgeber akzeptierte Beleihungsgrenze und hat somit den direkten Einfluss auf die Höhe des Darlehens. Wenn ein geeignetes Beleihungsobjekt zur Verfügung steht, hat dies einen positiven Einfluss auf die Kreditentscheidung. Da die Vergabe von Darlehen meist für die Bau- und Immobilienfinanzierung erfolgt, ist hier in der Regel ein geeignetes Objekt vorhanden.

Sicherheiten und Finanzierungsbedarf

Vor der Darlehensentscheidung und der Entscheidung über die zu stellenden Sicherheiten erfolgt die genaue Ermittlung des individuellen Finanzierungsbedarfs. Bei der Darlehensvergabe für den Wohnungs- und Hausbau wird auf zwei Finanzierungsbausteine gesetzt. Für jede Vergabe eins Bau- und Immobiliendarlehens ist eine Kombination aus Eigenmitteln und aus Fremdmitteln des Darlehensgebers nötig. Es gibt die Möglichkeit der reinen Finanzierung aus fremdem Kapital. Die Vergabe von sogenannten Volltilgerdarlehen oder Darlehen ohne Eigenkapital ist aber nur bei der Stellung von ausreichenden Sicherheiten und einer einwandfreien Bonität möglich. Im Rahmen der Ermittlung der benötigten Fremdmittel als Finanzierungsbaustein kommt die Ermittlung des Beleihungswertes zum Tragen. Hierfür muss der Darlehensnehmer ein geeignetes Beleihungsobjekt stellen können, welches dann mit der Eintragung eines Grundpfandrechtes belastet wird.

Geeignete Beleihungsobjekte zur Bereitstellung von Baudarlehen

Als geeignete Objekte zur Beleihung und somit zur Hinterlegung als Sicherheit sind sowohl Bau- als auch Hausgrundstücke zu nennen. Daher lässt sich sowohl für die Finanzierung eines Bauvorhabens als auch für die Finanzierung eines bereits bestehenden Objektes die geeignete Sicherheit benennen. Als Baugrundstücke zählen alle unbebauten Grundstücke, die aufgrund eines bereits vorliegenden Bebauungsplanes entsprechend bebaut werden können. Ausschlaggebend ist hier der Bebauungsplan der grundbuchführenden Gemeinde. Ein zu beleihendes Grundstück kann aus mehreren einzelnen Flurstücken bestehen. Bebaute Grundstücke werden bei der Ermittlung des Beleihungswertes als sogenannte Hausgrundstücke definiert. Dies sind alle Grundstücke mit bereits erbauten Gebäuden, wenn diese zu mehr als 80 % dem reinen Wohnzweck dienen. Darüber hinaus kann der Darlehensnehmer auch Wohnungseigentum zur Hinterlegung als Kreditsicherheit stellen. Als Wohnungseigentum zählt Sondereigentum und insbesondere Alleineigentum an Räumen. Dies darf in Verbindung mit Miteigentum zu Bruchteilen an einem Grundstück und den wesentlichen darauf befindlichen Bestandteilen bestehen. Zur Vergabe von Darlehen an Firmen- und Geschäftskunden können ebenfalls geeignete Beleihungsobjekte ermittelt werden. Im Rahmen der Stellung von Kreditsicherheiten können unbebaute und bebaute Grundstücke als Beleihungsobjekt dienen, wenn aus dem Grundbuch die Eigentumsverhältnisse entsprechend hervorgehen. Zudem können bereits bestehende Immobilien und gewerblich genutzte Objekte beliehen werden. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes bestehen zwischen wohnwirtschaftlich genutzten Objekten und überwiegend genutzten Objekten Unterschiede.

Finanzierungsbausteine bei der Bau- und Immobilienfinanzierung

Bei den Finanzierungsbausteinen im Rahmen der Bau- und Immobilienfinanzierung unterscheidet man zwischen den vorhandenen Eigenmitteln und den benötigten Fremdmitteln. Der genaue Finanzierungsbedarf wird vorab ermittelt und besteht aus den eigentlichen Anschaffungs- oder Erbauungskosten sowie allen mit dem Vorhaben verbundenen Kosten. Die Differenz zwischen den Eigenmitteln und dem Finanzierungsbedarf ergibt die benötigte Höhe der Fremdmittel. Bei den Fremdmitteln als Finanzierungsbaustein wiederum unterscheidet man zwischen den für die Vorfinanzierung benötigten Mitteln und dem zur endgültigen Finanzierung benötigten Kapital. Zur Vorausfinanzierung werden hier Bankdarlehen zur Zwischenfinanzierung oder aber Bankvorausdarlehen zur Vorfinanzierung eines Bausparvertrages herangezogen. Zur endgültigen Finanzierung werden sogenannte Realkredite vergeben. Realkredite zeichnen sich durch die Beleihung eines Objektes und durch die damit verbundene Eintragung eines Grundpfandrechtes aus. Ein weiterer Finanzierungsbaustein kann die Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens sein. Während Realkredite mit einem erstrangingen Grundpfandrecht besichert werden, können Bauspardarlehen mit einem zweitrangigen Grundpfandrecht aufgenommen werden. Da die Darlehensgeber hier mit der Rangfolge der Eintragungen in dieser Form einverstanden sind, können die verfügbaren Darlehensformen als Finanzierungsbausteine kombiniert werden. Unter die Eigenmittel fallen bei einem reinen Bauvorhaben auch ein bereits vorhandenes Grundstück und die Eigenleistungen die der Darlehensnehmer erbringen kann. Alle selbst erbrachten Eigenleistungen im Rahmen einer Baufinanzierung sind als Eigenmittel anzurechnen, da dies den letztendlichen Finanzierungsbedarf verringert und somit die Höhe der Fremdmittel reduziert.

Weiterführende Links

Was sind Beleihungsobjekte? - www.check24.de
Ermittlung des Finanzierungsbedarfes - www.inmaco.de
Eigenkapital und Finanzierungsbedarf - www.kreditcoaching.de