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Realkredit - Darlehen mit Eintragung eines Grundpfandrechtes

Im weiteren Sinne kann das Prinzip des Realkredites mit dem grundlegenden Prinzip der Pfandleihe verglichen werden. Während bei einer Pfandleihe der verpfändete Gegenstand beliehen wird, wird bei einem Realkredit stets die finanzierte Immobilie als Beleihungsgegenstand herangezogen. Jede Vergabe eines Realkredites basiert auf der Eintragung eines entsprechenden Grundpfandrechtes. Realkredite werden aufgrund der Sicherheitenstellung durch ein Grundpfandrecht in der Regel im Rahmen einer Bau- und Immobilienfinanzierung vergeben. Als Kreditnehmer können hier private Personen ebenso auftreten wie Firmen- und Geschäftskunden. Zugrunde liegen muss bei der Aufnahme eines Realkredites stets der Zweck der Bau- oder Immobilienfinanzierung. Nur wenn ein entsprechendes Grundpfandrecht in Form der Grundschuld oder der Hypothek eingetragen werden kann, ist der Verwendungszweck eines Realkredites gegeben. Abhängig vom gewählten Kreditgeber kommen bei der Aufnahme eines Realkredites zur Bau- und Immobilienfinanzierung unterschiedliche Gesetzgebungen zur Anwendung.

Realkreditinstitute, Bausparkassen und Banken als Kreditgeber

Als Kreditgeber hingegen kommen ansässige Banken und sogenannte Realkreditinstitute in Frage. Als Realkreditinstitute werden alle entsprechenden Institute bezeichnet, die aufgrund ihrer Geschäftsform und der Geschäftstätigkeit unter das Hypothekenbankgesetz fallen. Alle dem HypBankG unterworfenen Realkreditinstitute werden in diesem Zusammenhang auch als Hypothekenbanken bezeichnet. Alle von Kreditinstituten vergebenen Realkredite sind Darlehen mit einer langfristigen Laufzeit, welche durch Grundpfandrechte an dem finanzierten Eigentum besichert werden. Die Art des Darlehensgebers und dessen rechtliche Einordnung als per HypBankG definiertes Realkreditinstitut oder per KWG definiertes Kreditinstitut entscheidet über die Vorschriften. Die gesetzlichen Vorschriften beziehen sich hier auf die für das Darlehen festgelegte Beleihungsgrenze, die Rangfolge des Grundpfandrechtes und die für den Darlehensnehmer verfügbaren Konditionen. Für alle über das Hypothekenbankengesetz definierten Realkreditinstitute sind die Voraussetzungen für die Vergabe eines Realkredites vorgeschrieben. Anhand §§ 11 und 12 HypBankG darf ein Realkredit nur gewährt werden, wenn ein erstrangiges Grundpfandrecht eingetragen werden kann. Eine Darlehensvergabe ist durch diese Realkreditinstitute nur bis zu einer Beleihungsgrenze von höchstens 60 % des ermittelten Beleihungswertes möglich. Bausparkassen unterliegen entgegen der ersten Annahme nicht dem Hypothekenbankengesetz, sondern dem eigens für Bausparkassen gültigen Bausparkassengesetz. Wird ein Realkredit bei einer Bausparkasse aufgenommen, kann die nachrangige oder auch zweitrangige Eintragung einer Grundschuld erfolgen. Da ansässige Kreditinstitute dem Kreditwesengesetz unterliegen, kommen die Vorgaben der genannten Paragraphen nicht zum Tragen. Ansässige Kreditinstitute können bei Realkrediten die Beleihungsgrenze sowie die Rangfolge der Grundschuldeintragung flexibel handhaben und entsprechend an die Möglichkeiten und Bedürfnisse des Darlehensnehmers anpassen.

Bauvorhaben – Finanzierung über einen Realkredit

Die grundlegende Voraussetzung für einen Realkredit ist die Möglichkeit der Eintragung eines Grundpfandrechtes zur Kreditsicherung. Wenn eine bestehende Immobilie finanziert werden soll, kann diese anhand der vom Kreditgeber festgelegten Beleihungsgrenze als Kreditsicherheit dienen. Der beantragte Realkredit wird vom Darlehensgeber in einer Summe ausbezahlt und steht dem Kreditgeber direkt zur Zahlung der Immobilie zur Verfügung. Die Rückzahlung eines Realkredites erfolgt in der Regel in gleichbleibenden Raten. Die Mehrzahl der gewährten Realkredite wird analog zu den Konditionen eines Annuitätendarlehens getilgt. Gleichzeitig kann ein Realkredit aber auch als endfälliges Darlehen aufgenommen werden, wenn neben der Grundschuldeintragung noch eine Kreditbesicherung über eine Lebensversicherung erfolgt. Bei einem geplanten Bauvorhaben wird ein einmal bewilligter Realkredit nicht in einer Summe zu Beginn des Bauvorhabens ausgezahlt. Vielmehr splitten die Kreditgeber hier die Auszahlung der Kreditsumme auf und orientieren sich hierbei am Fortschritt des Bauvorhabens. Eine erste Auszahlung in Höhe von 50 % erfolgt bei der Fertigstellung des Rohbaus. Weitere 25 % der Kreditsumme werden bei der Fertigstellung des Innenputzes bereitgestellt. Die restlichen 25 % der beantragten und bewilligten Kreditsumme erhält der Darlehensnehmer mit der endgültigen Fertigstellung des Bauvorhabens und der Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Um den jeweils fälligen Anteil an der Gesamtkreditsumme in Anspruch nehmen zu können muss der Kreditnehmer hier einen entsprechenden Nachweis über den Fortschritt des Bauvorhabens erbringen. Da die für ein Bauvorhaben vergebenen Realkredite nur abschnittsweise ausbezahlt werden, kann es hier häufig zu einer Zwischenfinanzierung kommen. Abhängig vom Bauträger müssen Darlehensnehmer bereits eine Anzahlung leisten, bevor es zur Fertigstellung des Rohbaus kommt. Ist dies der Fall, muss für den bereits bewilligten und auszahlungsbereiten Realkredit eine Zwischenfinanzierung erfolgen. Diese wiederum kann in der Regel über den Darlehensgeber für den Realkredit durchgeführt werden und wird in den meisten Fällen über ein variables Darlehen angestrebt. Das variable Darlehen dient zur Zwischen- und Vorfinanzierung, bis der Bauabschnitt fertiggestellt ist und eine erste Zahlung aus dem Realkredit erfolgt.

Kombinierte Finanzierung und Kapitalbeschaffung

Wie jede Darlehensform hat der Realkredit seine eigenen Vor- und Nachteile. Darüber hinaus eignet sich die Aufnahme eines Realkredites nicht für jede Art der Finanzierung und nicht für jeden Kreditnehmer gleichermaßen. Realkredite sind insbesondere dann eine gute Finanzierungsform, wenn man bereits einiges an Eigenkapital einbringen kann. Wird ein Realkreditinstitut als Kreditgeber gewählt, kann nur bis zu 60 % des Beleihungswertes als Fremdkapital erhalten werden, so dass hier ein Eigenkapitalanteil von 40 % aufgebracht werden muss. Gleichzeitig kann ein über ein Realkreditinstitut aufgenommenes Darlehen hier aber auch eine gute Grundlage für eine kombinierte Finanzierung darstellen. Die häufig nicht in ausreichender Höhe verfügbaren Realkredite der Realkreditinstitute lassen sich gut mit Annuitätendarlehen und Festzinsdarlehen der kontoführenden Bank oder aber mit geförderten Krediten der Kreditanstalt für Wiederaufbau kombinieren. Ein Realkredit kann der Kapitalbeschaffung dienen. Wer eine schuldenfreie Immobilie besitzt, kann diese über einen Realkredit beleihen und sich so Kapital für eine Investition anderer Art beschaffen. Ein Realkredit muss nicht für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden und ist daher nicht wie die Kredite der Bausparkassen an den festen Zweck gebunden.

Weiterführende Links

Begriffserklärung Realkredit - www.wirtschaftslexikon24.com
Erstrangige Grundschuld von Darlehen - www.vkb.de
Hypothekenbankgesetzn - www.dr-winkler.org
Was ist ein Realkredit? - www.finanz-lexikon.de