Das Grundbuch – Öffentliches Register als Informationsquelle

Für die Vergabe von Bau- und Immobiliendarlehen und insbesondere für deren Besicherung hat das Grundbuch eine große Bedeutung als Informationsquelle. Das Grundbuch wird als amtliches Register beim zuständigen Grundbuchamt geführt. Da es sich hierbei um ein sogenanntes öffentliches Register handelt, kann jeder dort Einsicht nehmen der ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Darlehensgeber haben ein berechtigtes Interesse, da sie bei der Besicherung eines Bau- und Immobiliendarlehens als Gläubiger im zugehörigen Grundbuchblatt hinterlegt werden. Das öffentliche Register lässt es zudem zu, dass alle der Grundbuchakte zugehörigen Unterlagen und Urkunden eingesehen werden können. Gegen eine aufgrund der Grundbuchordnung festgelegten Gebühr können beglaubigte Abschriften angefordert werden. Alle Eintragungen im Grundbuch genießen den öffentlichen Glauben. Wer sich beim Erwerb eines Rechts auf den Inhalt des zugehörigen Grundbuches verlässt, für den gelten die dort ersichtlichen Eintragungen als richtig. Gleichzeitig gibt es hier Ausnahmen, welche nicht dem öffentlichen Glauben und dessen Information unterliegen. Alle Angaben zu Größe, zur Wirtschaftsart und zur Lage sind hier ebenso ausgenommen wie die sogenannten öffentlichen Lasten und alle Eintragungen gegen die bereits Widerspruch erhoben wurde.

Das Grundbuchblatt ist stets gleich aufgebaut:

• Deckblatt
• Bestandsverzeichnis
• Abteilung I, Abteilung II und Abteilung III

Deckblatt und Bestandsverzeichnis

Das Deckblatt beinhaltet stets die genaue Benennung des zuständigen Grundbuchamtes und dessen Zugehörigkeit zum Amtsgericht. Darüber hinaus sind der Grundbuchbezirk und die genaue Nummerierung des Grundbuchblattes aus dem Deckblatt ersichtlich. Das Bestandsverzeichnis des Grundbuches enthält die laufenden Nummern der Grundstücke. Diese wiederum sind mit der Gemarkung, der Flurzuordnung und dem Flurstück definiert. Für jedes im Grundbuch eingetragene Grundstück besteht eine zugehörige Eintragung im Liegenschaftsbuch der Gemeinde. Die Wirtschaftsart des Grundstückes, die genaue Lage und die Größe werden im Grundbuch hinterlegt und genießen nicht den öffentlichen Glauben. Im Bestandsverzeichnis werden darüber hinaus alle Rechte verzeichnet, die das Grundstück betreffen. Ein Recht des Grundstückes kann hier das Wegerecht an einem weiteren Grundstück sein.

Abteilung I und Abteilung II

In der Abteilung I des Grundbuches sind die Eigentumsverhältnisse am benannten Grundstück genau definiert und hinterlegt. Zusätzlich wird hier die Grundlage des Eigentumserwerbs eingetragen. Eine Grundlage kann hier die Auflassungsvormerkung oder aber ein Kaufvertrag mit genauem Datum sein. In der Abteilung II sind alle Lasten und Beschränkungen vermerkt. Die mit dem Grundstück verbundenen Lasten und Beschränkungen sind für den Darlehensgeber eine wichtige Information. Wenn mit einem zu beleihende Grundstück Lasten und Beschränkungen verbunden sind, dann führt dies bei der Ermittlung des Beleihungswertes zu einer Minderung. Als Lasten und Beschränkungen können hier eine Auflassungsvormerkung, Verfügungsbeschränkungen bezüglich der Veräußerung oder der Belastung sowie Dienstbarkeiten vermerkt sein.

Abteilung III

Im Rahmen der Bau- und Immobilienfinanzierung ist für den Darlehensgeber neben den eingetragenen Lasten und Beschränkungen in Abteilung II die dritte Abteilung von großer Wichtigkeit. In der Abteilung III des Grundbuches werden alle mit dem Grundstück verbundenen Grundpfandrechte in Form der Grundschuld und der Hypothek vermerkt. Die dort hinterlegten Grundpfandrechte sichern dem Gläubiger der Forderung das dingliche Verwertungsrecht aus dem belasteten Grundstück. Der dingliche Verwertungsanspruch der Hypothek setzt den Bestand einer Forderung voraus. Der Gläubiger erwirbt dieses Grundpfandrecht mit dem Entstehen der Forderung durch den Abschluss des Darlehensvertrages und durch dessen Bereitstellung. Der Verwertungsanspruch der Grundschuld hingegen hängt nicht vom Bestehen der Forderung ab. Dieses Grundpfandrecht wird durch den Darlehensgeber mit der Eintragung im zugehörigen Grundbuch erworben. Die Rangordnung und die daraus resultierenden Rangverhältnisse in der dritten Abteilung des Grundbuches sind sowohl für die Verwertung als auch für die Beleihung ausschlaggebend. Die gesetzliche Rangordnung sieht es hier vor, dass innerhalb derselben Abteilung die Reihenfolge der Eintragungen ausschlaggebend ist. Handelt es sich um abteilungsübergreifende Eintragungen, ist das Datum der jeweiligen Eintragung ausschlaggebend. Durch einen sogenannten Rangvorbehalt in Form der Eigentümergrundschuld oder aber durch eine nachträgliche Rangänderung kann die gesetzliche Rangordnung verändert werden. Bausparkassen akzeptieren bei der Vergabe eines Bauspardarlehens die nachrangige Finanzierung. Die Mehrzahl der Darlehensgeber hingegen besteht auf eine erstrangige Finanzierung und kann dann den Beleihungswert des Grundstückes und des Objektes höher ansetzten. Bei einer nachrangigen oder zweitrangigen Finanzierung erfolgt die Festlegung der Beleihungsgrenze mit einem Wert von 60 bis maximal 70 Prozent. Bei erstrangingen Eintragungen kann der Darlehensgeber eine Beleihung zwischen 80 und 90 Prozent gewähren. Einige Darlehensgeber sind durch gesetzliche Vorgaben zu einer Eintragung eines erstrangigen Grundpfandrechtes verpflichtet und können eine nachrangige Finanzierung nicht bewilligen. Der Besitzer eines Grundstückes kann über die Eintragung einer Eigentümergrundschuld den ersten Rang in der dritten Abteilung des Grundbuches freihalten. Die eingetragene Eigentümergrundschuld kann bei einer gewünschten Finanzierung im Ganzen oder in Teilen an den Darlehensgeber abgetreten und übertragen werden.

Weiterführende Links

Alles zum Thema Grundbuch - www.grundbuch.de
Was steht im Grundbuch? - www.immopilot.de
Der Grundbucheintrag - wirtschaftslexikon.gabler.de