Darlehenskosten - Kostenbestandteile einer Bau- und Immobilienfinanzierung
Die Kosten einer Darlehensaufnahme zur Bau- und Immobilienfinanzierung unterscheiden sich von den bei der Aufnahme eines Raten- oder Privatkredits entstehenden Aufwendungen. Die grundlegenden Kostenbestandteile bei einer Darlehensaufnahme zur Bau- und Immobilienfinanzierung sind die anfallenden Zinsen, die unter Umständen vereinbarte Einräumung eines Disagios und die Nebenkosten in Verbindung mit dem Bau- oder Immobiliendarlehen. Im Bereich der Zinsen als Kostenbestandteil wiederum unterscheidet man zwischen den laufen zu zahlenden Zinsen und den abhängig von der Darlehensform anfallenden Bereitstellungszinsen. Im Falle einer Anschlussfinanzierung mittels des Vorläuferkredits fällt auch der vom Darlehensgeber geforderte Aufschlag für die Garantie des Zinssatzes in den Bereich der Kostenrechnung.
Nebenkosten einer Bau- und Immobilienfinanzierung
Die Nebenkosten in Verbindung mit der Darlehensaufnahme zur Bau- und Immobilienfinanzierung haben einen direkten Einfluss auf die Darlehensberechnung. Hierbei wird im Vorfeld der genaue Finanzierungsbedarf ermittelt. Dieser beinhaltet dann nicht nur den Erbauungsaufwand oder den Anschaffungspreis, sondern alle mit dem Erwerb oder dem Bau des Objektes in Zusammenhang stehenden Kosten und Gebühren. Die Schätzgebühr für die Beurteilung einer als Darlehenssicherheit zu stellenden Immobilie entfällt ebenso in den Bereich der Nebenkosten für das Darlehen wie auch alle durch das Grundbuchamt und den Notar entstehenden Gebühren. Der Darlehensnehmer muss hier als weiterführende Kosten der Darlehensaufnahme zur Bau- und Immobilienfinanzierung die Gebühren für die Eintragung des als Sicherheit dienenden Grundpfandrechtes und die vom Notar erhobenen Gebühren für die Schließung des Kaufvertrages tragen. Diese anfallenden Kosten und Gebühren sind als Bestandteile der Bau- und Immobilienfinanzierung zu betrachten. Ebenso in diesen Bereich fallen Kosten, welche mit der Instandsetzung oder mit Maßnahmen zur Modernisierung von bestehenden Objekten zusammenhängen. Zudem entfallen alle direkt mit dem Darlehen in Verbindung stehenden Gebühren und Kosten in den Bereich der Nebenkosten und Kreditnebenkosten. Abhängig vom Darlehensgeber wird für die Führung des bei der Darlehensbereitstellung angelegten Kreditkontos eine monatliche oder jährliche Kontoführungspauschale erhoben. Die durch den Darlehensnehmer erhobene Pauschale muss vom Darlehensnehmer zusätzlich zu den Zinsen und der Tilgung erbracht werden. Weiterhin fallen in den Bereich der Darlehenskosten hier die Beiträge zu einer Restschuldversicherung oder einer Lebensversicherung. Bei einem endfälligen Darlehen und bei der Abtretung einer Lebensversicherung als Kreditsicherheit müssen die Beiträge weiterhin entrichtet werden. Daher sind die vom Darlehensnehmer und Versicherungsnehmer zu erbringenden Leistungen als Nebenkosten der Bau- und Immobilienfinanzierung zu sehen.
Disagio/Damnum – Variabler Kostenbestandteil bei der Baufinanzierung
Ein weiterer Kostenbestandteil der Baufinanzierung ist das sogenannte Disagio. Abhängig vom Darlehensgeber wird dieser Abschlag auch als Damnum bezeichnet. Ein Disagio stellt die vertraglich vereinbarte Differenz zwischen dem ursprünglichen Darlehensbetrag und dem bereitgestellten Darlehensbetrag dar. Diese Differenz wird als Prozentangabe in Bezug auf den Nominalbetrag des Darlehens vereinbart und festgelegt. Der Darlehensnehmer erhält bei der Vereinbarung über den Abschlag nicht die volle beantragte Darlehenssumme, sondern den geminderten Betrag. Die Berechnung des zu leistenden Zinsanteils erfolgt aber auf den ursprünglichen Betrag. Die Rückzahlung des Darlehens muss in voller Höhe erfolgen, so dass die Differenz zwischen dem ursprünglichen Betrag und dem bereitgestellten Betrag hier als Kostenfaktor zu sehen ist. Der Abschlag bei der Auszahlung wird bei der Berechnung des effektiven Zinssatzes einbezogen und erhöht diesen.
Zinsaufwand und Zinssätze
Bei der Ausweisung der Zinssätze unterscheidet man zwischen dem Nominalzins und dem effektiven Zinssatz. Der effektive Zinssatz wird unter Berücksichtigung aller mit dem Darlehen in Verbindung stehender Nebenkosten berechnet und spiegelt so den tatsächlichen Aufwand für die Bau- oder Immobilienfinanzierung wieder. Bei einem Vergleich der angebotenen Darlehen sollte aus diesem Grund nicht der Nominalzins im Vordergrund stehen, sondern stets der aussagekräftige Effektivzinssatz. Dieser muss bereits bei der Angebotserstellung deutlich ersichtlich sein und darf dem Darlehensnehmer nicht vorenthalten werden. Da die Beiträge zu einer Restschuldversicherung freiwillig sind, werden diese Kosten nicht in der Berechnung berücksichtigt. Der Nominalzinssatz spiegelt den Satz wieder, der vom Darlehensnehmer für die entgeltliche Bereitstellung des Darlehensbetrages zu leisten ist. Der für ein Darlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung gewährte Nominalzins hängt vom aktuellen Marktniveau ab. Die Darlehensgeber beziehen den angebotenen Nominalzins hierbei auf vergleichbare Konditionen des Geld- und Kapitalmarktes. Die für ein Darlehen zu leistenden Zinsen werden im Rahmen der regelmäßigen Ratenzahlung an den Darlehensgeber abgeführt. Die monatliche oder vierteljährliche Kreditrate besteht aus dem Anteil für den Zinsaufwand und dem Anteil für die Tilgung. Bei endfälligen Darlehen leistet der Darlehensnehmer über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg nur den Anteil für die Zinsen und tilgt das Darlehen in einer Summe zum Ende der Laufzeit. Wenn ein Darlehen bereits vom Darlehensgeber bewilligt ist und auf Abruf bereitgestellt wird, kann hier der sogenannte Bereitstellungszins anfallen. Bei den Abrufdarlehen ist dieses Vorgehen nicht üblich. Der Bereitstellungszins kann berechnet werden, wenn der verfügbare Darlehensbetrag aus einem Immobilien- oder Baudarlehen bereitgestellt ist und vom Darlehensnehmer zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgerufen wurde.
Weiterführende Links
Kreditnebenkosten - www.check24.de
Darlehenskosten - Zinsen und Tilgung - www.finanzvergleich.de
Kreditnebenkosten verteuern Immobiliendarlehen - www.nachrichten.net