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Finanzierungsbausteine – Die Zwischen- und Vorfinanzierung

Bei der Bau- und Immobilienfinanzierung kommen mehrere Bausteine zum Tragen. Der wichtigste Baustein bei einer durchachten Bau- und Immobilienfinanzierung ist das gewählte Darlehen, welches das für das Vorhaben benötigte Fremdkapital zur Verfügung stellt. Trotz eines aufgestellten Finanzierungsplans besteht bei der Bau- und Immobilienfinanzierung aber häufig ein zusätzlicher Finanzierungs- und Kapitalbedarf. Mitunter wird eine Zwischen- oder Vorfinanzierung bereits bei der Erstellung des endgültigen Finanzierungsplanes bedacht und integriert. Daher sind die Darlehen zur Zwischen- und Vorfinanzierung ebenso wie das letztendliche Bau- und Immobiliendarlehen als Bausteine einer Finanzierung anzusehen. Die beiden Bausteine der Zwischenfinanzierung und der Vorfinanzierung unterscheiden sich hier in erster Linie in ihrer festgelegten Frist. Während man bei der Zwischenfinanzierung auf kurzfristige Varianten der Darlehen zugreift, werden die Darlehen zur Vorfinanzierung im mittel- bis langfristigen Bereich angesiedelt. Bei der Vorfinanzierung über ein mittel- bis langfristiges Darlehen spricht man hier von einem sogenannten Bankvorausdarlehen.

Besicherung einer Vorfinanzierung über das Bankvorausdarlehen

Sowohl die Vorfinanzierung als auch die Zwischenfinanzierung kommen dann zum Tragen, wenn eine Ablösung aus einer fälligen Anlage erfolgen kann und soll. Häufig sind Darlehensgeber zur Zwischen- und Vorfinanzierung über ein Bankvorausdarlehen bereit, wenn eine Kapitallebensversicherung oder ein noch nicht zuteilungsreifer Bausparvertrag vorhanden sind. Beide Geld- und Vermögenswerte können bei der Bau- und Immobilienfinanzierung soweit als Sicherheit dienen, dass die Aufnahme eines Bankvorausdarlehens möglich ist. Die Eintragung von Grundpfandrechten in Form der Hypothek oder der Grundschuld erfolgt nicht, wenn es sich um eine Darlehensvergabe zur Vor- und Zwischenfinanzierung handelt. Obwohl es sich im weiteren Sinne bei der Zwischen- und Vorfinanzierung um einen Immobilien- oder Realkredit handelt, muss das Pfandrecht aufgrund der anderweitig stellbaren Sicherheit nicht eingetragen werden. Ein Bankvorausdarlehen stellt eine Alternative zu einem Realkredit mit Tilgungsvereinbarung dar. Mit der Gewährung des Bankvorausdarlehens geht der Abschluss einer Kapitallebensversicherung einher. Diese wiederum wird hier so abgeschlossen, dass eine Abzahlung des Bankvorausdarlehens aus dem frei gewordenen Kapital möglich ist. In diesem Zusammenhang kann auch eine bereits vorhandene und mit einem festen Fälligkeitstermin ausgestattete Lebensversicherung als Sicherheit für das Bankvorausdarlehen zur Zwischen- und Vorfinanzierung eingesetzt werden. Bei einem Bankvorausdarlehen treten die Lebensversicherungsbeiträge an die Stelle der vom Darlehensnehmer aufzubringenden Tilgungsleistung. Bei der Zwischenfinanzierung muss kein Grundpfandrecht eingetragen werden. Bei der Vorfinanzierung über ein Bankvorausdarlehen hingegen wird das Grundpfandrecht eingetragen, da eine neu abgeschlossene Kapitallebensversicherung in den ersten Jahren der Laufzeit noch keine nachhaltige und ausreichende Sicherheit darstellt. Ein Bankvorausdarlehen zur Vorfinanzierung kann daher als Realkredit bezeichnet werden und stellt gleichzeitig ein sogenanntes endfälliges Darlehn dar.

Besicherung einer Zwischenfinanzierung

Wenn im Rahmen einer Bau- und Immobilienfinanzierung der Bedarf einer als kurzfristig zu sehenden Zwischenfinanzierung besteht, kann auch diese über ein Bankvorausdarlehen erfolgen. Häufig wird die Zwischenfinanzierung über das Bankvorausdarlehen hier eingesetzt, weil ein Bausparvertrag mit dem zugehörigen Bauspardarlehen noch nicht die benötigte Zuteilungsreife erreicht hat. Dann wird ein Bankvorausdarlehen zur Zwischenfinanzierung verwendet und hierbei als kurzfristiges Darlehen mit der Fälligkeit zum Erreichen der Zuteilungsreife gewährt. Für ein Bankvorausdarlehen mit dem Zweck der Zwischenfinanzierung eines Bausparvertrages erfolgt keine Besicherung über die Eintragung des Grundpfandrechtes. Die Zwischenfinanzierung wird in ihrer Laufzeit an den Zeitraum bis zur Zuteilungsreife angepasst und dann aus dem fälligen Bausparvertrag getilgt. Die Tilgungsleistung erfolgt hierbei aus der vereinbarten Bausparsumme und die weitere Finanzierung des Bauvorhabens oder des bestehenden Objektes erfolgt aus dem gewährten Bauspardarlehen. Dieses wiederum wird von der Bausparkasse gewährt und dann mit der Eintragung einer Grundschuld ausreichend besichert. Bausparkassen akzeptieren hier die nachrangige Eintragung einer Grundschuld. Aus der Zwischenfinanzierung über das Bankvorausdarlehen wird im weiteren Verlauf eine nachrangig besicherte Finanzierung über das Bauspardarlehen. Das bei der Bank aufgenommene Darlehen zur Zwischenfinanzierung wird fällig gestellt und aus dem zuteilungsreifen Vertrag direkt und restlos getilgt. Die Besicherung des Bankvorausdarlehens erfolgt hier rein über die Abtretung der Auszahlungsansprüche. Eine Zwischenfinanzierung kann über die Abtretung von Auszahlungsansprüchen aus einem Bausparvertrag oder einer bereits angesammelten Lebensversicherung erfolgen.

Weiterführende Links

Definition Bankvorausdarlehen - www.forium.de
Was ist ein Bankvorausdarlehen? - www.finanzierungen.net
Darlehen zur Immobilienfinanzierung - www.srbg.de
Sofortfinanzierung und Zwischenfinanzierung - www.finanzvergleich.de