Wissenswertes zur Darlehensvergabe und Darlehensentscheidung
Die Abwicklung von Bau- und Immobilienfinanzierungen unterscheidet sich in einigen Punkten von der Abwicklung von Krediten an private Personen und an Firmen- und Geschäftskunden. Die Voraussetzungen für die Kreditbereitstellung im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierung sind deutlich umfangreicher. Die für die Darlehensentscheidung zu erbringenden Unterlagen ähneln in einigen Punkten den zur Vergabe von Privatkrediten benötigten Nachweisen und Dokumenten. Hinzu kommen aber vom Darlehensgeber geforderte Unterlagen und Dokumente in Bezug auf das zu finanzierende Objekt oder das geplante Bauvorhaben. Mit der Erbringung aller für die Darlehensentscheidung benötigten Unterlagen ist eine der Grundvoraussetzungen für die Bereitstellung des Darlehens zur Bau- und Immobilienfinanzierung bereits gegeben. Im Zuge der weiteren Abwicklung wird der zugehörige Darlehensvertrag rechtskräftig durch die beteiligten Parteien abgeschlossen. Vorab muss aber die Prüfung der möglichen Darlehensbesicherung aufgrund der beantragen Darlehensform, der Darlehenshöhe und dem zugrundeliegenden Objekt erfolgen. Die Besicherung eines Darlehens zur Bau- und Immobilienfinanzierung unterscheidet sich hier grundlegend von der Besicherung eines Verbraucher- oder Konsumentenkredites. Bei der Bau- und Immobilienfinanzierung steht die Besicherung über die Eintragung eines Grundpfandrechtes im zugeordneten Grundbuch im Vordergrund.
Darlehensentscheidung – Voraussetzungen, Unterlagen und Objekte
Die Kreditentscheidung setzt nach den von der BaFin herausgegeben MaRisk zwei übereinstimmende Voten aus den Bereichen des Marktes und der Marktfolge voraus. Abhängig vom Darlehensgeber kann hier bei einem nicht als risikorelevant eingestuften Darlehensgeschäft auch das positive Votum des Marktes ausreichend sein. Bei der Bau- und Immobilienfinanzierung kann das Votum des Marktes dann ausreichend sein, wenn sich der benötigte Darlehensbetrag innerhalb der Kompetenz des zuständigen Beraters befindet. Dann muss trotz der von der BaFin herausgegebenen MaRisk keine zweite Stimme über die Darlehensentscheidung eingeholt werden. Ausschlaggebend für die Entscheidung über die Vergabe eines Darlehens zur Bau- und Immobilienfinanzierung ist auch hier die Prüfung der Kreditwürdigkeit und der Kreditfähigkeit. Für die Fällung der Darlehensentscheidung benötigten Darlehensnehmer hier zusätzliche Unterlagen, die sich auf das Finanzierungsvorhaben beziehen. Hier bestehen Unterschiede zwischen der Finanzierung eines Bauvorhabens und der Finanzierung eines bestehenden Objektes. Bei der Finanzierung eines bestehenden Objektes muss in der Regel ein geeignetes Beleihungsobjekt vorgewiesen werden. Dies ist sowohl für Firmen- als auch für Privatkunden möglich. Der Nachweis über das Bestehen eines geeigneten Beleihungsobjektes erfolgt mittels der Vorlage eines Grundbuchauszuges. Der Grundbuchauszug ist im Bereich der Entscheidung über die Vergabe eines Darlehens zur Bau- und Immobilienfinanzierung eines der wichtigsten Dokumente. Der Grundbuchauszug stellt eine wichtige Informationsquelle in Bezug auf die Eigentumsverhältnisse, die Lasten und Beschränkungen sowie die Grundpfandrechte dar.
Abschluss des Darlehensvertrages – Inhalt und Bestandteile
Nach der positiven Entscheidung über die Vergabe eines Darlehens zur Bau- und Immobilienfinanzierung muss der zugehörige Vertrag rechtskräftig geschlossen werden. Ähnlich wie bei den Darlehen über einen Verbraucherkredit muss auch der Vertrag für ein Bau- oder Immobiliendarlehen die grundlegenden Inhalte aufweisen. Im Zuge der Vertragserstellung muss der Darlehensgeber hier alle mit dem Darlehen direkt in Verbindung stehenden Kosten und Gebühren sowie die geforderten Zinsen hinterlegen. Der für das Darlehen errechnete effektive Zinssatz muss bereits im Rahmen der Angebotserstellung mitgeteilt werden und wird gleichzeitig im Darlehensvertrag fixiert. Der nominale Zinssatz kann hier als fester Zinssatz oder aber als variabler Zinssatz hinterlegt werden. Bei Darlehen mit einer variablen Verzinsung haben Darlehensnehmer die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung und der vorzeitigen Rückzahlung. Bei sogenannten Festzinsdarlehen sind laufzeitabhängige Kündigungsfristen zu beachten. Die Rückzahlung eines endfälligen Darlehens wird im Darlehensvertrag hinterlegt und erfolgt aus einer abzuschließenden oder bereits vorhandenen Lebensversicherung. Die Vereinbarungen über die Rückzahlungsmodalitäten werden zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer getroffen und im Vertrag schriftlich und detailliert festgehalten. Hier sind sowohl die vorzeitige als auch die planmäßige Rückzahlung sowie Vereinbarungen über mögliche Sonderzahlungen und die Erhebung von Vorfälligkeitszinsen hinterlegt.
Besicherung – Grundlage der Bau- und Immobilienfinanzierung
Im Rahmen der Abwicklung eines Darlehens zur Bau- und Immobilienfinanzierung wird die mögliche Besicherung eingehend geprüft. Bei der Mehrzahl der für eine Bau- oder Immobilienfinanzierung aufgenommenen Kredite wird die Besicherung über die Eintragung eines Grundpfandrechtes im Grundbuch durchgeführt. Die Eintragung des Grundpfandrechtes erfolgt abhängig vom Darlehensgeber und von der Darlehensart als Grundschuld oder als Hypothek. Die Rangfolge in der dritten Abteilung des Grundbuches ist mit ausschlaggebend für die Höhe der Beleihungsgrenze. Bei nachrangigen Finanzierungen und bei der Finanzierung über eine Hypothekenbank ist hier die Obergrenze bei 60 % des ermittelten Beleihungswertes festgelegt. Der Beleihungswert eines Objektes wird in Abhängigkeit von dessen Nutzung ermittelt. Wenn es sich um ein gewerblich genutztes Objekt oder ein gemischt genutztes Objekt sowie um ein Mehrfamilienhaus handelt, wird der Beleihungswert mit dem sogenannten Ertragswertverfahren berechnet. Bei eigengenutzten Immobilien hingegen wird der Beleihungswert über das Sachwertverfahren ermittelt. Ausschlaggebend für die Beleihungsgrenze und für den zugrunde liegenden Wert ist dann der Verkehrswert des Objektes. Der Beleihungswert darf aufgrund der gesetzlichen Vorgaben den Verkehrswert nicht übersteigen.
Weiterführende Links
Erforderliche Unterlagen zur Baufinanzierung - www.immobilienfinanzierung.de
Immobilienwert ermitteln - www.handelsblatt.com
Kostenfallen bei der Baufinanzierung - www.merkur-online.de
Vorvertragliche Informationspflichten bei Verbraucherdarlehensverträgen - www.dejure.org