Annuitätendarlehen – Darlehen mit gleichbleibenden Rückzahlungsraten
Insbesondere im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierung tritt das sogenannte Annuitätendarlehen häufig auf. Die Bezeichnung dieser Darlehensform beruht auf der Rückzahlung in gleichbleibenden Raten. Die gleichbleibenden Raten werden als Annuität bezeichnet und bestehen aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Die im Rahmen der Finanzierung errechnete Annuität ist die dann vertraglich vereinbarte Rate für eine entgeltliche Geldleihe durch den Kreditgeber. Die im Rahmen der Finanzierungsplanung errechnete Annuität bezieht sich auf den Zeitraum von einem Jahr und wird auf die zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber vereinbarte Zahlungsperiode umgelegt.
Annuität – Veränderlicher Zins- und Tilgungsanteil
Während der Rückzahlung eines Annuitätendarlehens kommt es innerhalb der vereinbarten Rückzahlungsrate zu einer Verschiebung zwischen dem anfänglichen Zinsanteil und dem anfänglichen Tilgungsanteil. Während die zu tragenden Zinsen für die noch offene Verbindlichkeit kontinuierlich sinken, steigt der Tilgungsanteil im gleichen Rahmen an. Hier kann man davon ausgehen, dass der Tilgungsanteil betragsmäßig um die durch die bereits erfolgte Schuldminderung ersparten Zinskosten ansteigt. Diese Verschiebung innerhalb der vom Kreditnehmer zu tragenden Annuität oder Kreditrate ist Finanzierungs- oder Tilgungsplan sehr gut ersichtlich. Diesen erstellen Kreditgeber bei Annuitätendarlehen für einen Zeitraum von mehreren Jahren, so dass die Verschiebung von Zins- und Tilgungsanteil und die daraus resultierende Steigerung der Tilgungsleistung gut ersichtlich sind.
Leistung durch den Darlehensnehmer
Die Leistung der aus Zins- und Tilgungsanteil bestehenden Ratenzahlungen durch den Darlehensnehmer erfolgt abhängig von den Vereinbarungen immer monatlich oder vierteljährlich im Voraus. Während bei den Bau- und Immobilienfinanzierungen der Banken und Bausparkassen eine monatliche Rate geleistet wird, wird die Rückzahlung eines geförderten KfW-Kredites häufig in vierteljährlichen Raten geleistet.
Immobilien- und Baufinanzierung mit einem Annuitätendarlehen
Die Mehrzahl der für eine Bau- und Immobilienfinanzierung aufgenommenen Darlehen stellt eine Kreditaufnahme mit annuitätischer Rückzahlung dar. Bei dieser klassischen Art der Baufinanzierung werden mit der Unterzeichnung des Kreditvertrages der Tilgungssatz und der Zinssatz vereinbart. Der anfängliche Tilgungssatz liegt bei den meisten Annuitätendarlehen zwischen einem und zwei Prozent. Bei einem vereinbarten jährlichen Tilgungssatz von einem Prozent besteht der größte Anteil der zu tragenden Kreditrate aus dem zu Beginn sehr hohen Zinsanteil. Der vereinbarte Zinssatz bezieht sich stets auf die noch offene Restschuld und somit zu Beginn der Laufzeit auf annähernd den vollständigen Kreditbetrag. Erst mit der Leistung der ersten Rückzahlungsraten sinkt die Restschuld um den vereinbarten Tilgungssatz und die dann errechneten Zinskosten sinken analog hierzu. Die vereinbarte Rückzahlungsrate bleibt über die vertraglich vereinbarte Kreditlaufzeit hin gleich, so dass der Tilgungsanteil einen anteilig stets anwachsenden Betrag darstellt. Kreditnehmer sollten sich in diesem Zusammenhang von einer anfänglich sehr niedrig erscheinenden Tilgungsleistung nicht täuschen lassen. Der anfänglich sehr niedrige Tilgungsanteil von einem bis zwei Prozent vergrößert sich mit zunehmender Laufzeit. Da die einmal vereinbarte Rate stets gleich bleibt, wird der Kredit mit immer größeren Beträgen getilgt ohne dass hier eine zusätzliche finanzielle Belastung entsteht. Gleichzeitig bedeutet ein anfangs niedriger Tilgungsanteil eine entsprechend lange Kreditlaufzeit und eine beträchtliche Restschuld nach dem Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist. Für Annuitätendarlehen wird eine Zinsbindungsfrist von 10, 15 oder 20 Jahren vereinbart. Über diesen Zeitraum hinweg ist es nicht möglich, bei einem vereinbarten Tilgungssatz von einem bis zwei Prozent bereits die gesamte Kreditsumme zurück zu führen. Daher wird für die Mehrzahl der Annuitätendarlehen mit dem Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung benötigt. Wenn die erste Zinsbindung abgelaufen ist, erfolgt eine Anpassung des Zinssatzes an die aktuellen Marktgegebenheiten. Entsprechend dem aktuellen Zinsniveau kann dies für den Kreditnehmer steigende oder fallende Zinskosten darstellen. Wenn das Marktniveau es zulässt, kann mit dem Ablauf der ersten Zinsbindung ein höherer Tilgungssatz für die noch offene Restschuld vereinbart werden. Bei Bauspardarlehen hingegen liegt der Zinssatz von Beginn an unter den Konditionen der ansässigen Banken. Für Bauspardarlehen werden in der Regel Tilgungssätze zwischen drei und fünf Prozent vereinbart. Obwohl es sich auch hier um ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten handelt, sind die meisten Bauspardarlehen mit dem Ablauf der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt. Nur für wenige Bauspardarlehen muss eine weitere Finanzierung der Restschuld angestrebt werden.
Weiterführende Links
Annuitaetendarlehen - www.interhyp.de
Annuitaetendarlehenzinsen berechnen - www.zinsen-berechnen.de
Erklärung zum Annuitaetendarlehen - www.immobilienscout24.de