Die Beleihungswertermittlung – Berechnung von Beleihungswert und Beleihungsgrenze
Im Rahmen der Vergabe von Darlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung fordert der Darlehensgeber zur Kreditentscheidung die Erbringung aller mit dem Vorhaben und insbesondere mit dem zu finanzierenden Objekt verbundenen Unterlagen. Die vom Darlehensnehmer erbrachten Nachweise bilden die Grundlage zur Ermittlung des Beleihungswertes. Der vom Darlehensgeber bei der Entscheidung über die Vergabe von Darlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung ermittelte Beleihungswert ist das Ergebnis eines rein subjektiven Urteils über den Wert. Der ermittelte Beleihungswert bezieht sich auf den bei einem Verkauf während der Laufzeit des Darlehens realisierbaren Verwertungserlös. Entsprechend wird der vorsichtig ermittelte Beleihungswert als Maßstab für die Festlegung der Beleihungsgrenze gesehen. Die Beleihungsgrenze stellt in Zusammenhang mit der Entscheidung über ein Darlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung die Obergrenze der möglichen Beleihung dar. Bei als solchen definierten Hypothekenbanken ist die Beleihungsgrenze per Hypothekenbankengesetz auf 60 % des ermittelten Beleihungswertes begrenzt. Der für die Beleihungsgrenze ausschlaggebende Beleihungswert wird über das sogenannte Sachwertverfahren ermittelt. Bei der Vergabe von Darlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung im Rahmen des Firmenkundengeschäfts wird hier das Ertragswertverfahren herangezogen. Das Ertragswertverfahren wird bei überwiegend gewerblich genutzten Immobilien und bei Mehrfamilienhäusern angewandt. Das Sachwertverfahren hingegen wird bei der Ermittlung des Beleihungswertes bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen herangezogen. Bei gemischt genutzten Immobilen wir das Ertragswertverfahren verwendet. Als gemischt genutzte Immobilien sind Objekte definiert, welche aus einem wohnwirtschaftlich genutzten Raum und gewerblich genutzten Raum zu annähernd gleichen Teilen bestehen.
Das Sachwertverfahren
Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens zur Ermittlung des Beleihungswertes orientiert sich der Darlehensgeber an Gesamtaufwendungen für die Errichtung der zu beleihenden Immobilie. Daher setzt sich der ermittelte Sachwert als Beleihungswert aus dem Bodenwert und dem Bauwert zusammen. Für den Bodenwert ist der Quadratmeterpreis der ausschlaggebende Faktor. Der Quadratmeterpreis ist von der Lage des zu beleihenden Objektes abhängig und wird hierbei der beim Amtsgerichtsbezirk vorliegenden Bodenrichtwerkarte entnommen. Wenn diese nicht vorliegen d ist, kann der entsprechende Wert bei einem Gutachterausschuss der Gemeindeverwaltung zu erfragen. Generell müssen Darlehensgeber hier prüfen, ob der genannte Quadratmeterpreis bereits alle Erschließungskosten enthält oder ob diese noch als Zusatzkosten zu berücksichtigen sind. Bei der Ermittlung des Bauwertes sind alle anfallenden Baukosten zu berücksichtigen. Die anfallenden Baukosten werden hier durch die Kosten für einen Kubikmeter umbauten Raum ausgedrückt. Der für das zu beleihende Objekt maßgebliche Preis für einen Kubikmeter umbauten Raum hängt hier in erster Linie von der Bauart ab. Wenn es sich bei dem zu finanzierenden Objekt nicht um einen Neubau handelt, macht der Darlehensgeber hier Abschreibungen und korrigiert den Beleihungswert nach unten. Der bereits im Laufe der Jahre entstandene Wertverlust an einem Gebäude wird vom ursprünglich angenommenen Bauwert abgezogen. Die Grundlage für den vom Darlehensgeber angewendeten Abschreibungssatz bildet die eine Immobilie zugewiesene Nutzungsdauer. Der über das Sachwertverfahren ermittelte Wert stellt den Beleihungswert dar, wenn dieser nicht über dem vorhandenen Verkehrswert liegt. Gemäß § 12 Hypothekenbankgesetz darf der Beleihungswert eines Objektes den Verkaufswert nicht übersteigen. Hier muss immer der niedrigere Wert herangezogen werden. Der Verkehrswert ist der aktuell erzielbare Verkaufspreis am Immobilienmarkt.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren findet bei überwiegend gewerblich genutzten Immobilien sowie bei gemischt genutzten Objekten Anwendung. Hier wird der Gegenwert für das in die Immobilie investierte Kapital als langjähriger Gebrauchsnutzen definiert. Der langjährige Gebrauchsnutzen und somit der Gegenwert lassen sich anhand der nachhaltig zu erzielenden Erträge aus der Vermietung und der Verpachtung sowie der gewerblichen Nutzung berechnen. Bei dieser Form der Berechnung ist die Kapitalisierung des jährlich zu erzielenden Reinertrags die ausschlaggebende Grundalge. Der Reinertrag ergibt sich als Saldo aus den jährlichen Gesamteinnahmen aus dem Objekt abzüglich aller in Verbindung mit dem Objekt anfallenden Bewirtschaftungskosten. Wenn der Darlehensnehmer hier keine Nachweise über die einzelnen Kosten vorlegen kann, werden die Bewirtschaftungskosten abhängig vom Darlehensgeber und dem Objekt mit pauschal 25 bis 35 % der Gesamteinnahmen angesetzt. Die Kapitalisierung ist die geforderte Verzinsung für eine Immobilie. Erhält man aktuell für eine langfristige Anleihe auf dem Kapitalmarkt eine Rendite von 4 %, so kann man in der Theorie auch für eine Immobilie mit einer analogen Nutzungsdauer einen Ertrag von 4 % erwarten. Mithilfe der so festgelegten Verzinsung und unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der zu belleihenden Immobilie ermittelt sich ein Wert. Dieser wird als Kapitalisierungsfaktor bezeichnet und ergibt in Multiplikation mit dem Reinertrag den Ertragswert der zu beleihenden Immobilie. Wie auch bei der Verwendung des Sachwertverfahrens entspricht der Ertragswert dann dem vom Darlehensgeber ermittelten Beleihungswert. Dieser muss analog zum Verfahren bei wohnwirtschaftlich genutzten Gebäuden unterhalb des Verkehrswertes angesetzt werden. Ist der Verkehrswert niedriger, so wird dieser als Beleihungswert herangezogen.
Weiterführende Links
Beleihungswertermittlungsverordnung - www.gesetze-im-internet.de
Bewertung im Sachwertverfahren - www.dejure.org
Beleihungswert von Immoblien - www.baufinanzierung-bayern.de