Buch- und Briefhypothek zur Kreditsicherung
Bei der Bau- und Immobilienfinanzierung erfolgt die nachhaltige Kreditbesicherung häufig über die Eintragung eines Grundpfandrechts. Hierbei hat der Darlehensgeber die Möglichkeit, eine Grundschuld oder aber eine Hypothek in das zugeordnete Grundbuch eintragen zu lassen. Die Mehrzahl der Darlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung wird über die Eintragung einer Brief- oder Buchgrundschuld besichert. Nahezu alle Kreditinstitute akzeptieren die Eintragung der Grundschuld und die Eintragung der Hypothek als Pfandrecht zur Kreditbesicherung. Hypothekenbanken sind Spezialkreditinstitute, deren Geschäftstätigkeit darin besteht langfristige Darlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung zu vergeben. Hypothekenbanken akzeptieren die Eintragung der Grundschuld in der Regel nicht und fordern die Besicherung mittels der Eintragung einer Hypothek. Wenn ein Darlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung über die Eintragung einer Hypothek besichert wird, wird es in der Praxis als Hypothekendarlehen oder Hypothekenkredit bezeichnet. Bei diesem Grundpfandrecht wird ebenso wie bei der Grundschuld zwischen der Brief- und der Buchhypothek unterschieden. Wenn eine Briefhypothek als Grundpfandrecht eingetragen wird, wird durch das zuständige Grundbuchamt der zugehörige Hypothekenbrief ausgestellt: Dieser muss zwingend den Geldbetrag der eingetragenen Hypothek, die genaue Gemarkung des Grundstückes, die Unterschrift und das amtliche Siegel beinhalten. Um das Grundstück genau zu definieren, wird in den Hypothekenbrief die aus dem Grundbuch ersichtliche Grundstücksnummer eingetragen.
Akzessorietät der Kreditsicherheit
Die Hypothek stellt ein Pfandrecht an einem genau festgelegten Grundstück dar und ident somit zur Sicherung einer Forderung. Als Forderung ist hier das Darlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung benannt. Die Belastung des Grundstückes erfolgt durch die Eintragung in der dritten Abteilung des Grundbuches. Mit der Eintragung aller Daten zur Hypothek und dem daraus entstehenden verbrieften Grundpfandrecht hat der Gläubiger des Darlehens eine festgelegte Summe, auf deren Rückzahlung er bestehen kann. Die eingetragene Hypothek ist stets vom Bestand einer Forderung abhängig. Wenn der Schuldner das gewährte Darlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung vollständig getilgt hat, erlischt die Forderung. In diesem Zusammenhang erlischt auch diese streng akzessorische Kreditsicherheit. Der Hypothekengläubiger hat bei diesem Grundpfandrecht einen Anspruch an die Person des Darlehensnehmers und an das Grundstück. Somit entstehen hier der dingliche und der persönliche Anspruch. Sowohl der Schuldner selbst als auch das als Sicherheit dienende Grundstück sind in der Haftung für die Verbindlichkeiten aus dem Darlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung. Die dingliche Haftung erstreckt sich hier auf das gesamte Grundstück und alle wesentlichen Bestandteile. Somit sind auch Gebäude auf dem Grundstück, eventuelle Erzeugnisse und jegliches Zubehör der Sicherheit zuzuordnen. Grundlage ist hierfür, dass sich die Erzeugnisse oder das Zubehör im Eigentum des Darlehensnehmers befinden. Die Ansprüche des Hypothekengläubigers erstrecken sich auf die eingetragene Summe des Darlehens zur Bau- und Immobilienfinanzierung, alle in Verbindung mit dem Darlehen anfallenden Zinsen und weitere Nebenkosten.
Formen der Hypothek
In der Kreditpraxis unterscheidet man zwischen der Verkehrshypothek und der Sicherungshypothek. Zudem kann die Hypothek in Form der Höchstbetragshypothek eingetragen werden. Diese ist wiederum eine Sonderform der Sicherungshypothek. Die Höchstbetragshypothek wird für alle Forderungen eingesetzt, deren Höhe nicht genau bestimmt werden kann: Die Absicherung des Darlehen zur Bau- und Immobilienfinanzierung oder des Firmenkredites erfolgt bis zum festgelegten Höchstbetrag. Für die Höchstbetragshypothek gilt nicht der öffentliche Glaube des Grundbuches als öffentliches Register, sondern der Gläubiger der Hypothek ist hier in der Nachweispflicht über die bestehende Forderung. Wenn die Forderung nach einer einmal erfolgten Rückzahlung erneut entsteht, kann diese Sonderform der Hypothek wiederaufleben. Die Verkehrshypothek hingegen ist fest an die bestehende Forderung gebunden. Eine teilweise Rückführung des Darlehens zur Bau- und Immobilienfinanzierung führt zur Minderung der im Grundbuch eingetragenen Kreditsicherheit. Die Verkehrshypothek kann bei einer erneuten Inanspruchnahme des Kredites nicht wiederaufleben. Die Sicherungshypothek findet in der Praxis nur selten Anwendung. Sie ist als eine zusätzliche und ergänzende Kreditsicherheit zu sehen, da sich der Gläubiger der Hypothek zur Durchsetzung seiner Forderungen nur auf die zu Grunde liegende Forderung berufen kann. Er kann sich nicht auf die Eintragung im Grundbuch berufen. Daher muss eine Sicherungshypothek mit einem Zusatz versehen in das Grundbuch eingetragen werden. Aus diesem Grund erfolgt die Besicherung eines Darlehens zur Bau- und Immobilienfinanzierung in der Regel mit einer gewöhnlichen Verkehrshypothek ohne besondere Vereinbarungen. Weitaus häufiger aber werden Darlehen mit der Eintragung einer Grundschuld abgesichert.
Weiterführende Links
Die Hypothek - www.immobilienscout24.de
Hypothek vs. Grundschuld - finanzen.freenet.de
Belastung eines Grundstückes mittels Hypothek - www.wirtschaftslexikon24.com