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Grundpfandrechte bei der Bau- und Immobilienfinanzierung

Die Stellung einer Kreditsicherheit in Form eines der Grundpfandrechte findet überwiegend im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierung Anwendung. Besichert werden mit der Grundschuld sowohl Baudarlehen als auch Darlehen zur Finanzierung eines fertigen Objektes. Zudem kann die Kreditbesicherung mittels der Eintragung einer Grundschuld im Firmen- und Privatkundenbereich angewendet werden. Bei Realkrediten ist die Besicherung über die Bestellung eines Grundpfandrechtes verpflichtend. Bei der Eintragung einer Grundschuld zur Bau- und Immobilienfinanzierung trägt der Darlehensnehmer die dafür entstehenden Notarkosten und die Gebühren für das Grundbuchamt. Diese werden anhand der gültigen Gebührenordnung festgelegt und sind im weiteren Sinne hier zu den Kreditkosten zu rechnen. Die Grundschuld ist eine abstrakte Kreditsicherheit. Die Grundschuld ist nicht vom Bestehen einer Forderung abhängig. Sie steht damit im Gegensatz zur Hypothek, welche als Grundpfandrecht ebenfalls bei der Bau- und Immobilienfinanzierung zur Anwendung kommt.

Die Bedeutung der Rangfolge – Eigentümer- und Fremdgrundschuld

Abhängig von der Art des Gläubigers erfolgt bei der Besicherung einer Bau- oder Immobilienfinanzierung die Eintragung einer erstrangigen oder einer nachrangigen Grundschuld. Die Reihenfolge der Eintragung entscheidet über die Bedienung des Gläubigers, wenn es zu einer ausfallbedingten Verwertung der Sicherheit kommt. Zudem haben die Rangfolge der Eintragung und die Stellung einer erst- oder nachrangigen Sicherheit einen Einfluss auf den vom Darlehensgeber akzeptierten Beleihungswert. Für erstrangige Finanzierungen kann eine höhere Beleihungsgrenze hinterlegt werden, da es bei einer Verwertung der Kreditsicherheit zu einer direkten Erfüllung der Forderungen kommt. Bei nachrangigen Eintragungen einer Grundschuld hingegen werden erst die vorrangigen Gläubiger bedient. Daher ist bei Nachrangfinanzierungen eine niedrigere Beleihungsgrenze angesetzt. Gleichzeitig kann die Eintragung einer erst- und zweitrangigen Grundschuld vorteilhaft bei der kombinierten Finanzierung sein. Bausparkassen gewähren das Bauspardarlehen gegen die Eintragung einer zweitrangigen oder nachrangigen Grundschuld. Entsprechend können Darlehensnehmer bei der Bau-oder Immobilienfinanzierung hier für einen zweiten Darlehensgeber den ersten Rang anbieten und freihalten. Der Darlehensgeber hat die Möglichkeit der erstrangigen Besicherung und kann ein konditionsgünstiges Darlehen in einer gut angesetzten Höhe gewähren. Der Restbetrag wiederum wird bei der kombinierten Finanzierung über ein nachrangig besichertes Bauspardarlehen gewährt. Um die erste Stelle im Grundbuch freizuhalten, kann eine sogenannte Eigentümergrundschuld eingetragen werden. Der Eigentümer des Grundstückes kann die Grundschuld als Eigentümergrundschuld eintragen lassen und kann diese dann ohne weitere Eintragungen an einen Gläubiger übertragen. Das Grundpfandrecht in Form der Eigentümergrundschuld kann im Ganzen oder in Teilen an den gewählten Darlehensgeber und Gläubiger abgetreten werden.

Übertragung der Grundschuld – Brief- und Buchgrundschuld

Bereits bei der Eintragung der Grundschuld wird festgelegt, ob es sich um eine Briefgrundschuld oder eine Buchgrundschuld handelt. Obwohl die gesetzlichen Vorgaben es vorsehen ein Briefrecht einzutragen, wird in der Kreditpraxis mehrheitlich die Eintragung einer Buchgrundschuld bevorzugt. Hierbei wird ein sogenannter Briefausschluss vereinbart. Im Grundbuch wird hinter der Eintragung der Fremdgrundschuld ein Vermerk „ohne Brief“ gesetzt. Wenn es sich hingegen um ein verbrieftes Grundpfandrecht handelt, dann stellt das Grundbuchamt den zugehörigen Brief aus. Der Grundschuldbrief ist dann bei der Übertragung der Grundschuld von Bedeutung. Bei der Übertragung einer Briefgrundschuld muss die schriftliche oder mündliche Abtretung des dinglichen Anspruchs aus dem als Kreditsicherheit benannten Grundstück erfolgen. Darüber hinaus muss der ausgestellte Grundschuldbrief an den Gläubiger abgetreten werden. Sowohl bei der Briefgrundschuld als auch bei der Buchgrundschuld muss im Rahmen der Abtretung der Grundschuld eine entsprechende Eintragung im Grundbuch erfolgen. Grundschulden sind abstrakte Sicherheiten, so dass hier alle Kreditarten besichert werden können. Darüber hinaus kann eine Grundschuld auch als Sicherheit bei einem kurzfristigen Firmenkredit verwendet werden. Ausschlaggebend ist hier, dass die Bestellungsurkunde der Grundschuld stets die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung enthält. Diese Abrede zur Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wird im Grundbuch hinterlegt.

Weiterführende Links

Wesentliches zu Grundschulden - www.notarkammer-brandenburg.de
Definition von Grundschuld - wirtschaftslexikon.gabler.de
Grundschuld Löschen ist unnötig und teuern - www.focus.de